الشفعة 2025 | شروطه، إجراءاته

الشفعة هي حق يتيح لشخص معين (عادةً شريك أو جار) شراء عقار مجاور أو مملوك بشكل مشترك مع طرف آخر، وذلك قبل بيعه لشخص آخر. يهدف هذا الحق إلى حماية مصالح الشريك أو الجار وتمكينه من منع بيع العقار لأشخاص غرباء قد يؤثر وجودهم على مصالحه.

ما هو حق الشفعة؟

حق الشفعة هو الحق الذي يتيح لشخص معين، وهو الشفيع، استباق المشترين الآخرين عند شراء العقار الذي يرغب المالك في بيعه. يتم تطبيق هذا الحق بشكل خاص عندما يكون هناك شراكة في ملكية العقار أو في حالة وجود الجوار.

من له الحق في الشفعة في القانون الإماراتي؟

يحدد القانون الإماراتي الأشخاص الذين يمكنهم ممارسة حق الشفعة، ويشملون عادةً:
– الشركاء: الشريك في ملكية العقار له الحق في الشفعة على حصة شريكه إذا قرر بيعها.
– الجيران: في بعض الحالات، يتم منح الحق للجيران المباشرين للعقار، وذلك للحد من تقسيم الأراضي وللمحافظة على التجانس في المنطقة.

 شروط ممارسة الشفعة

لكي يتمكن الشفيع من ممارسة حق الشفعة في الإمارات، يجب توفر الشروط التالية وفق قانون المعاملات المدنية الإماراتي
1. وجود شراكة أو جوار مباشر: يجب أن يكون للشفيع علاقة مباشرة بالعقار، سواء كان شريكًا في ملكية العقار أو جارًا له.
2. الإخطار: يجب أن يقوم مالك العقار بإخطار الشفيع برغبته في بيع العقار، وذلك من خلال وسائل معتمدة رسميًا مثل الإخطار الكتابي.
3. سرعة اتخاذ القرار: يجب على الشفيع ممارسة حق الشفعة بسرعة، وعدم التردد أو التأخير، وذلك لتجنب تعطيل عملية البيع.
4. دفع السعر المعروض: يجب على الشفيع دفع السعر الذي تم الاتفاق عليه بين المالك والمشتري المحتمل، وعدم التفاوض حول السعر.

 إجراءات ممارسة  الشفعة

1. الإشعار: يبدأ الحق بإشعار المالك للشفيع بنية البيع، سواء كان الإشعار عبر جهة قانونية أو عن طريق إخطار كتابي رسمي.
2. الإقرار بالرغبة في الشراء: يجب على الشفيع أن يقر رسميًا برغبته في شراء العقار بنفس الشروط المعروضة على المشتري الخارجي.
3. إجراءات نقل الملكية: بعد إقرار الشفيع برغبته، يتم مباشرة إجراءات نقل الملكية وفقًا للقوانين العقارية في الإمارات.

 مزايا حق الشفعة

– حماية الشركاء: يمنح الشفعة الشريك الأولوية في الحصول على حصة العقار، مما يحمي استثماراته ويقلل من إمكانية دخول أطراف غريبة.
– الحفاظ على العلاقات الاجتماعية: يساعد هذا الحق في الحفاظ على علاقات الجوار ويمنع التغيير الجذري في ملكية العقارات المتجاورة.
– استقرار السوق العقاري: يسهم حق الشفعة في استقرار سوق العقارات، حيث يتيح للشركاء أو الجيران شراء العقارات المجاورة بأسعار السوق العادلة.

متى يسقط حق الشفعة؟

يسقط حق الشفعة في الحالات التالية:
1. التنازل عن الحق: إذا قام الشفيع بالتنازل عن حقه في الشفعة بوضوح.
2. التأخير في التنفيذ: إذا لم يقم الشفيع بممارسة حقه في الوقت المناسب بعد الإشعار.
3. عدم توفر الشروط: إذا لم تتحقق شروط الشراكة أو الجوار المباشر.

الأسئلة الشائعة حول الشفعة

1. ما هو حق الشفعة في القانون الإماراتي؟

– حق الشفعة هو حق يتيح للشريك أو الجار استباق المشترين الآخرين عند بيع عقار معين، مما يمنحه الأولوية لشراء العقار بنفس الشروط المتفق عليها مع المشتري الجديد. يهدف هذا الحق إلى حماية مصالح الشركاء أو الجيران وتجنب دخول أشخاص غرباء قد يؤثرون على استقرار العقار أو المجتمع المحيط.

2. ما هي شروط ممارسة حق الشفعة في الإمارات؟

– أن يكون للشخص علاقة شراكة أو جوار مباشر مع العقار.
– أن يقوم المالك بإخطار الشفيع برغبته في بيع العقار.
– أن يُظهر الشفيع رغبته في الشراء بشكل سريع، ويدفع السعر المتفق عليه مع المشتري المحتمل بدون مفاوضات إضافية.

ختاماً، يعد حق الشفعة في القانون الإماراتي وسيلة هامة لحماية حقوق الشركاء والجيران في العقارات، ويهدف إلى تعزيز استقرار السوق العقاري والحد من التقسيم العشوائي للأراضي.