قانون الاراضي الاماراتي 2025 | أنواع الملكية، تملك الأجانب، الإجراءات
يعد قانون الاراضي الاماراتي أداة مهمة لحماية حقوق ملاك الأراضي والمستأجرين ، ولضمان التنمية الفعالة والمنظمة لموارد الأراضي في دولة الإمارات العربية المتحدة.
قانون الأراضي: النظام العقاري بين الملكية والانتفاع
يُعتبر قانون الأراضي الإماراتي من أهم الركائز القانونية في الدولة، إذ ينظم تملك الأراضي والعقارات، ويحدد حقوق الملاك والمستثمرين وآليات التسجيل وحماية الملكية. ويُعد من أكثر الأنظمة العقارية تطوراً في المنطقة، إذ يوازن بين جذب الاستثمارات الأجنبية وحماية المصالح الوطنية.
الإطار القانوني
ينظم القانون الإماراتي العلاقات العقارية من خلال:
- القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن المعاملات المدنية (الحقوق العينية والعقارية).
- القوانين المحلية الخاصة بكل إمارة مثل:
- قانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في دبي.
- قانون رقم (3) لسنة 2005 بشأن تسجيل الأراضي في أبوظبي.
- قانون رقم (4) لسنة 2010 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي.
ويُكمل ذلك دور دائرة الأراضي والأملاك في كل إمارة، باعتبارها الجهة الرسمية المسؤولة عن التسجيل وإصدار الصكوك.
أنواع ملكية الأراضي في الإمارات
تنقسم الملكية العقارية إلى ثلاثة أنظمة رئيسية:
1. الملكية الحرة
- تتيح للمالك امتلاك الأرض والعقار بشكل كامل ودائم.
- تشمل حق البيع، والرهن، والتوريث، والإيجار.
- متاحة للمواطنين والأجانب في مناطق التملك الحر فقط (مثل نخلة جميرا، دبي مارينا، جزيرة السعديات).
2. حق الانتفاع
- يمنح المنتفع حق استخدام العقار لمدة محددة (25 إلى 99 سنة).
- لا يملك الأرض نفسها، بل فقط حق الانتفاع بها.
- شائع في المناطق الاستثمارية المخصصة للأجانب.
3. الإيجار طويل الأمد
- يمتد بين 10 إلى 99 سنة.
- يتيح استغلال العقار دون نقل الملكية الفعلية.
- يخضع لتسجيل رسمي في دائرة الأراضي.
تملك الأجانب في الإمارات
تختلف شروط التملك بين الإمارات، وأبرزها:
| الإمارة | نظام التملك للأجانب | ملاحظات |
|---|---|---|
| دبي | تملك حر وانتفاع | في مناطق محددة مثل دبي مارينا وجميرا |
| أبوظبي | انتفاع أو مساطحة لمدة 99 سنة | في المناطق الاستثمارية |
| الشارقة | انتفاع لمدة 100 عام | للمقيمين العرب ومواطني مجلس التعاون |
| رأس الخيمة | تملك حر للأجانب | في المشاريع الاستثمارية الحديثة |
إجراءات تسجيل الأراضي
- تقديم الطلب لدى دائرة الأراضي والأملاك.
- التحقق من بيانات البائع والمشتري وخلو العقار من الرهون.
- توقيع العقد الرسمي أمام موظف التسجيل.
- سداد رسوم التسجيل (عادة بين 2% – 4% من قيمة البيع).
- استلام صك الملكية النهائي.
حماية الملكية العقارية
يحظى المالك العقاري في الإمارات بحماية قانونية قوية وفقاً لـ المادة (1251) من القانون المدني، والتي تمنع نزع الملكية إلا للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل.
كما توجد محاكم عقارية ومراكز متخصصة لتسوية المنازعات مثل:
- مركز فض المنازعات الإيجارية (دبي)
- اللجنة العقارية في أبوظبي
الضرائب والرسوم العقارية
- لا توجد ضريبة سنوية على الملكية العقارية.
- لكن تفرض بعض الرسوم الإدارية مثل:
- رسوم نقل الملكية: 2% – 4%.
- رسوم الخدمات والصيانة (للعقارات المشتركة).
- رسوم تسجيل الرهن العقاري أو التأجير الطويل الأمد.
التطورات الحديثة
- التحول الرقمي الكامل عبر منصات مثل دبي REST و تم أبوظبي.
- تشريعات الملكية المشتركة لضمان شفافية إدارة العقارات.
- التوسع في مناطق التملك الحر لتعزيز جذب المستثمرين الأجانب.
- مشاريع التسجيل الذكي للعقارات وربطها بالسجلات الحكومية والبلدية إلكترونياً.
الأسئلة الشائعة
1. ما الفرق بين التملك الحر وحق الانتفاع في الإمارات؟
– الملكية الحرة تمنحك ملكية كاملة للأرض والعقار بشكل دائم، بينما الانتفاع يمنحك فقط حق الاستخدام لمدة محددة (عادة 99 سنة) دون امتلاك الأرض.
2. هل يمكن للأجنبي تملك أرض في أبوظبي؟
– نعم، لكن ضمن المناطق الاستثمارية فقط، وبنظام الانتفاع أو المساطحة لمدة 99 سنة، وليس تملكاً مطلقاً للأرض.
3. ما هي رسوم نقل ملكية العقار؟
– تتراوح بين 2% إلى 4% من قيمة البيع، تختلف حسب الإمارة والعقار.
في دبي مثلاً: رسوم النقل 4% تُدفع عادة بالتساوي بين البائع والمشتري.
4. هل يمكن توريث العقارات في الإمارات؟
– نعم، ويخضع ذلك لقوانين الأحوال الشخصية.
– لغير المسلمين يمكن تحديد توزيع العقار في وصية مسجلة رسمياً لدى محاكم دبي أو دائرة الأراضي.
5. ما هي الجهة المسؤولة عن تسجيل العقارات؟
– كل إمارة لديها دائرة مختصة مثل:
الخلاصة
يُشكل قانون الأراضي الإماراتي نموذجاً رائداً في المنطقة بفضل وضوحه، وسهولة إجراءاته، وحماية حقوق الملاك والمستثمرين على حد سواء. وبفضل التحول الرقمي والشفافية التنظيمية، أصبحت الإمارات من أكثر الدول جذباً للاستثمار العقاري في الشرق الأوسط.
